知识点：房产税 税率、计税依据与答纳税额的计算

（一）税率——比例税率

情形

税率

从价计征（经营自用）

1.2%

从租计征（出租）

12%

对私家出租住房，不区分用途

按4%税率征收房产税

（二）计税依据

1.从价计征（经营自用的房产）——房产的计税价值（余值）

　　计税价值（余值）：房产原值一次减除10%～30%后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民当局确定。房产的计税余值＝房产原值×（1－10%～30%）

　　（1）房屋原值

　　①房屋原值是指纳税人依照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目下中记载的房屋原价。

　　②对依照房产原值计税的房产，无论是否记载在会计账簿固定资产科目下中，均答依照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价答根据国家相关会计制度规定进走核算。

　　③对地价的规定

　　对依照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均答包含地价，包括为取得土地行使权支出的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率矬于0.5的，按房产构筑面积的2.倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　宗地容积率＝构筑面积÷土地面积 如一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了2.万平方米的房屋，此时宗地容积率=2÷10=0.2；如果建造8.万平方米的房屋，则宗地容积率是0.8.如果是宗地容积率是0.2的房屋是必要依照房产构筑面积的2.倍即2×2＝4万平方米计算地价的。

　　④房屋附属设备和配套设施的计税规定

　　房产原值答包括与房屋不成分割的各栽附属设备或普遍不仅独计算价值的配套设施。

　　A.凡以房屋为载体，不成肆意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中心空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都答计入房产原值，计征房产税；

　　B对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来回响反映设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易侵害、必要屡次更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　⑤改扩建对房屋原值的影响

　　纳税人对原有房屋进走改建、扩建的，要回响反映添加房屋的原值。

　　⑥地下构筑答税房产原值的确定

　　凡在房产税征收规模内的具备房屋功能的地下构筑，包括与地上房屋相连的地下构筑以及完整建在地面以下的构筑、地下人防设施等，均答当依照相关规定征收房产税。

　　地下构筑答税房产原值的确定

答税房产原值

答纳税额

工业用途房产

房屋原价的50～60%

答税房产原值×[1－（10%－30%）]×1.2%

商业和其他用途房产

房屋原价的70～80%

答税房产原值×[1－（10%－30%）]×1.2%

折算细心比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部分在上述幅度内自走确定

对于与地上房屋相连的地下构筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下单方等，答将地下单方与地上房屋视为一个全体依照地上房屋构筑的相关规定计算征收房产税

　　如果是单独建造的地下构筑物是没干系享福扣头优惠的，但是如果是与地上构筑物相连的构筑物则是别国扣头优惠必要依照地上构筑物的关系规定计算房产税的。

　　（2）居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税

　　由实际经营的代管人或行使人缴纳房产税

情形

税务处理

自营的（从价计征）

依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，别国房产原值或不克将业主共有房产与其他房产的原值的确划张开的，由房产所在地地方税务布局参照同类房产核定房产原值

出租的（从租计征）

依照租金收好计征

　　（3）投资联营房产与融资租赁房产计税的规定

（1）如果因而劳务或者其他方法为报酬抵付房租收好的，答根据当地同类房产的租金程度，确定一个标准租金额从租计征；　　

2.从租计征（出租的房产）

　　（2）对出租房产，租赁两边订立的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权总计人依照房产原值缴纳房产税；

　　（3）出租的地下构筑，依照出租地上房屋构筑的相关规定计算征收房产税。

　　比如说有两个合同，离异租赁五年，第一个合同中每年租金120万，第一年中免租3.个月，相称于第一年的租金是90万。缴纳房产税的时候前三个月是依照房产余值从价计征房产税的，后九个月是依照租金收好90万从租计征方式缴纳房产税的；第二个合同房产租赁时间5.年，合同中清晰写明第一年房产租金90万，第二年到第五年是120万，不写明第一年免租期那么缴纳房产税的时候是依照90×12%计算房产税的。

　　【例题1·众选题】下列各项中，答依照房产余值缴纳房产税的有（　）

　　A.融资租赁的房产

　　B以房产投资，收取固定收好，不承担联营风险的房产

　　C免收租金期间的出租房产

　　D用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产

『无误答案』ACD

答案解析』选项B以房产投资，收取固定收好，不承担联营风险的房产依照从租计征的方式缴纳房产税。

　　【例题2·单选题】（2011年）下列各项中，答动作融资租赁房屋房产税计税依据是（　）。

　　A.房产售价

　　B房产余值

　　C房产原值

　　D房产租金

『无误答案』B

答案解析』对融资租赁房屋，在计征房产税时答以房产余值计算征收。

　　【例题3·单选题】2016年某企业支出8000万元取得20万平方米的土地行使权，新建厂房构筑面积6.万平方米，工程成本2000万元，2016腊尾收工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（　）万元。

　　A.2000

　　B.6400

　　C.6800

　　D.10000

无误答案』C

答案解析』（1）房产原值包括地价款和开发土地发生的成本费用；（2）宗地容积率矬于0.5的，按房产构筑面积的2.倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该企业征收房产税的房产原值＝8000×12÷20＋2000＝6800（万元）。

　　【例题4·单选题】甲公司2016年房产原值为8000万元，3.月与乙公司订立租赁合同，约定自2016年4.月首将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3.年，月租金2.万元，2016年4.月－6.月份为免租行使期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2016年度答纳房产税（　）万元。

　　A.66.21

　　B.65.49

　　C.66.54

　　D.67.26

无误答案』C

答案解析』答纳房产税＝（8000－500）×（1－30%）×1.2%＋500×（1－30%）×1.2%×6÷12＋2×6×12%＝66.54（万元）

　　【例题5·单选题】某单独建造的地下商业用房，房屋原价为3000万元，1～6月份该房屋为自用，7～12月份该房屋出租，月租金30万元。当地规定的房屋原价折算为答税房产原值的比例为70%，计算房产余值扣除比例为30%。则该房产夙昔答纳房产税（　）万元。

　　A.23.94

　　B.25.2

　　C.30.42

　　D.39.42

无误答案』C

答案解析』答纳房产税＝3000×70%×（1－30%）×1.2%×6÷12＋30×6×12%＝30.42（万元）

　　【例题6·单选题】（2016年）某工业企业2016年2.月自建的厂房收工并投入行使。该厂房的原值为8000万元，其中用于积储物资的地下室为800万元。伪如房产原值的减除比例为30%，地下房屋答税房产原值为房产原值的60%。该企业2016年答缴纳房产税（　）万元。

　　A.56

　　B.59.14

　　C.61.60

　　D.53.76

无误答案』A

答案解析』只有单独建造的地下构筑，才依照房产原值的必然比例计算答税房产原值。答纳税额＝8000×（1－30%）×1.2%×10÷12＝56（万元）。

（三）答纳税额的计算

计税手法

计税依据

税率

税额计算公式

从价计征

房产计税余值

1.2%

全年答纳税额＝答税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%

从租计征

房屋租金

12%（私家出租住房：4%）

全年答纳税额＝租金收好×12%（或4%）

　　【例题1·单选题】（2010年）某公司2008年购进一处房产，2009年5.月1.日用于投资联营（收取固定收好，不承担联营风险），投资期3.年，夙昔取得固定收好160万元。该房产原值3000万元，当地当局规定的减除幅度为30%，该公司2009年答缴纳的房产税为（　）万元。

　　A.21.2

　　B.27.6

　　C.29.7

　　D.44.4

无误答案』B

答案解析』答纳房产税＝3000×（1－30%）×1.2%×4/12＋160×12%＝27.6（万元）

　　【例题2·单选题】张兰拥有两处房产，一处原值150万元的房产供本身和家人居住，另一处原值80万元的房产于2015年7.月1.日出租给王新居住，按市场价每月取得租金收好2400元。张兰夙昔答缴纳的房产税为（　）元。

　　A.432

　　B.576

　　C.1152

　　D.3456

无误答案』B

答案解析』答纳房产税＝2400×4%×6＝576（元）

　　【例题3·单选题】（2012年）某上市公司2011年